Konut satışlarındaki düşüş seyri devam ediyor. Konut sahibi olmak isteyenler uygun şartlarda krediye erişemediği için konut alımı planlarını erteledi. Mevduat faizi ya da diğer yatırım araçlarındaki getirilerin artması da konuta olan talebi yavaşlattı.
Bunun dışında Temmuz ayında kira artış oranlarına ilişkin yüzde 25’lik sınırın kalkmasının beklenmesi kiracılar tarafından tedirginlikle takip ediliyor.
DÜŞÜK FAİZLİ KREDİ BEKLENİYOR
Konut alımı için kampanya düzenleneceği ve düşük faizli, uzun vadeli olacağına dair beklentiler yükselmeye devam ediyor. Yüzde 2’nin altında faiz ve 180 ay vadeye kadar konut kredisi verilmesi beklentisi de konut alımı yapacakları beklemeye geçirdi.
KREDİ TAKSİTLERİ NE KADAR OLUR?
1 milyon lira konut kredisini yüzde 1.20 oranında faizle 120 ay vadeyle kullanan birisi her ay 15 bin 768 lira, 180 ay vadeye 13 bin 587 lira, 240 ay vadeye aylık 12 bin 726 lira ödeme yapması gerekiyor.
Yine 1 milyon lira krediyi 1.50 faizle kullanırsa 120 ay boyunca her ay 18 bin 18 lira, 180 ay vadede 160 bin 104 lira, 240 ay vadede her ay 15 bin 433 lira ödemesi gerekiyor.
Faiz yüzde 2 olursa 120 ay vadede aylık 22 bin 48 lira, 180 ay vadede 20 bin 582 lira, 240 ay vadede ise 20 bin 174 lira ödeme çıkıyor.
Uzman isimler konut sektörüne ilişkin merak edilen soruları yanıtladı…
“KİRAYA TAVAN FİYAT UYGULAMASI GELEBİLİR”
İrfan Aşçıoğlu – Aşçıoğlu Yönetim Kurulu Başkanı
Kiralara yönelik olarak düzenleme yapılabileceğinden bahseden Aşçıoğlu Yönetim Kurulu Başkanı İrfan Aşçıoğlu ”Yaşadığımız enflasyonist ortam ve doğal olarak artan konut fiyatları çerçevesinde, yasal bir zorunluluk olarak belirlenen %25’lik artış sınırının ev sahibi-kiracı arasındaki anlaşmazlıklar nedeniyle uygulamaya geçmesi oldukça zorlu bir süreçti. Bu süreçte hem ev sahipleri hem de kiracılar mağduriyet yaşadılar ancak yasanın tek taraflı bir koruyuculuk özelliği olması özellikle ev sahiplerinde ciddi bir mağduriyete sebep oldu. Bu yıl %25 sınırının kaldırılması ancak yine bir tavan uygulaması olması mantıklı olacaktır. Yüksek kiraların önüne geçmenin tek yolu konut arzını arttırmaktır.” dedi.
Aşçıoğlu’nun açıklamaları şöyle:
KONUT SAHİPLİĞİ YÜZDE 56.2’YE GERİLEDİ
Yüzde 56.2’ye gerileyen ev sahipliği oranımızı artıracak politikalar ve projeler desteklenmelidir. Burada arsa, inşaat maliyetleri ve işçilik fiyatlaması oldukça önemli… Mevcut enflasyonist ortamda, kuruna da bağlı olarak maliyetler artıyor, dolayısıyla inşa edilen yapının da fiyatı artıyor. Burada sübvansiyon değil, para politikası ve piyasanın işleyişinde düzelme olması gerekiyor ki dar gelirli vatandaşlara yönelik üretim olabilsin. Hazine ve Maliye Bakanımız Mehmet Şimşek’in dar gelirli vatandaşlara yönelik üretilecek konut projesi sosyal devlet anlayışıdır ve olmalıdır. Özellikle şehir merkezlerindeki yüksek kiralar için bir etkisi olmayacaktır ancak şehir dışındaki konutlarda sınırlı da olsa etkili olacaktır. Bu projelerin yanında özel sektörün konut arzını desteklemek için ticari kredi desteği ve farklı teşviklerin hayata geçmesi oldukça önemli aksi durumda 85 milyon insanın yaşadığı bir ülkede kamu tek başına bu arzı gerçekleştiremez.
“ASGARİ ÜCRETLİ VATANDAŞLAR UZUN VADELİ ÖDEME PLANLARIYLA DESTEKLENMELİ”
Burada yalnızca kamu bankaları değil, gayrimenkul sektöründeki tüm paydaşların ellerini taşın altına koyması gerekiyor. Bunun için de para politikasından döviz kuruna, yerli üretimden fiyatlamaya kadar her faktörün, her bir sektör paydaşı adına uygun şartlarda olması gerekiyor. Asgari ücretle konut almak isteyen dar gelirli vatandaşlar için düşük faizli konut kredilerinin uzun vadeli ödeme planları ile desteklenmesi, konut sahibi olmalarını kolaylaştıracaktır ancak gerçekçi olmak gerekirse bu insanlarımız için en doğrusu sosyal konut anlayışı, kentsel dönüşümün hızlanması ve TOKİ projelerinin çoğalmasıdır.
“SOSYAL KONUT PROJESİ YETERLİ DEĞİL”
Günümüzde yaşanan ev sahibi – kiracı çıkmazına bakarsak, ev sahipliği oranını kiracı oranı ile karşılaştırırsak sosyal konut projelerinin yeterli olmadığını söyleyebiliriz.
“EV SAHİBİ OLMAK ZORLAŞTI”
Gelir ve konut fiyatları arasında denge olmadığı için öncelikle barınma konusunda ev sahibi olmak zorlaştı. Buna ek olarak evlilik, boşanma, öğrencilik, yabancıların ilgisi, göç ve kentsel dönüşüm gibi etkenler, konuta olan talebi belirli seviyenin üzerinde tutmaktadır. Satış anlamında kötü bir yıl olan 2023 yılında bile yaklaşık 1.225.000 konut satışı gerçekleşti.
“100 GÜN ALTI KİRALAMA DÜZENLEMESİ KİRA DÜŞÜŞÜNE SEBEP OLMAZ”
Bu konu devletin vergi geliri, komşuluk anlayışı ve turizm sektöründeki oyuncuların haklarını korumak gibi konulardan dolayı son derece önemli ve çözülmesi gereken bir konuydu ancak bunların hiçbiri kalıcı kira düşüşüne sebep olmaz. Aynı karlılık beklentisi 3 ay ve üzeri kiralamaya yansıtılır. Talep belirli bir seviyede devam edecekken tek yol arzı arttırmaktır.
“YÜKSEK FAİZ TİCARETİN ÖNÜNDEKİ EN BÜYÜK ENGEL”
Konut kredisi faizlerindeki düşüş, para ve maliye politikasına bağlı. Beklenti olarak ise yerel seçimlerden hemen sonraki dönem olmasa da yılın son çeyreği itibariyle faizlerde bir düşüş görülebilir. Yüksek faiz ortamı her bakımdan ticaretin önündeki en büyük engel.
“BUGÜNKÜ ARZ PROBLEMİ 2020’Lİ YILLARA DAYANIYOR”
Aslında konut satışları zayıfladığı için konut arzı etkilendi demek mümkün değil. 2023 Eylül ayından sonra özellikle ciddi bir daralma oldu ancak konut arzı dediğiniz konunun arza dönmesi 24-36 ay arası. Yani bugün yaşadığımız arz problemi 2020’li yıllara dayanıyor. Krediye erişim sorunu, arsaların maliyetlerinin çok artması, döviz kurlarında radikal artış, inşaat maliyetlerindeki öngörülemez senaryolar gibi çok farklı sebepler var. Doğru alanda doğru projeler talep görüyor ancak geçmiş dönemlere göre satışların daha yavaş olduğu bir gerçek.
“KENTSEL DÖNÜŞÜM MİLLİ GÜVENLİK MESELESİDİR”
Kentsel dönüşüm deprem kuşağındaki ülkemizde bir milli güvenlik meselesidir ve ülkemizdeki yapı stokları bir an önce depremlere dayanıklı hale getirilmelidir. Maalesef inşaatçılardan daha çok hak sahipleri bu konuya bir zenginleşme fırsatı olarak bakıyor. Evet, bu konudan ciddi bir kazancınız genelde oluyor ama bunu 2-3 kat değer artışı fırsatı olarak gören insanlarımız hata yapıyor. Her arazinin emsal durumu farklı aslında ve kapalı otopark yönetmelikleri var. Yönetmeliğe uygun proje geliştirildiğinde ve ruhsat alındığında örneklendirdiğiniz konular her yerde aynı şekilde ortaya çıkmıyor. Burada hükümet çok ciddi kentsel dönüşüm teşvik paketleri açıkladı. Bunlardan faydalanmak gerekiyor ancak bir taraftan da genişletmek gerekiyor.
“DÜŞÜK FAİZLİ KREDİDE ORAN 1.20’NİN ÜZERİNDE OLABİLİR”
Bu kampanyanın yapılacağı yönündeki haberler 2022 son çeyreğinden bu yana gündeme geliyor ancak yaşanan yüksek faiz ortamında, sadece ilk evini alacaklara bile bu oranın kamu bankaları tarafından verilmesi zor gözüküyor. Yapılacaksa da 1.20 yerine farklı bir oran üzerine çalışılıyor olması muhtemel.
“KİRADA 2024’TE BÜYÜK DEĞİŞİM OLACAĞINI ÖNGÖRMÜYORUZ”
Mehmet Yüksel – Missafir Kurucu & CEO
Kira fiyatlarına ilişkin 2024 yılında herhangi bir değişiklik öngörmediklerini belirten Missafir Kurucu & CEO’su Mehmet Yüksel “Kiralarda %25 zam sınırı uygulaması Temmuz 2024’te sona erecek. Bu nedenlerle yakın zamanda kayda değer bir kira azalması olacak gibi görünmüyor. Sınır uygulamasının kalkması durumunda ise azalmak bir yana, kira fiyatlarının çok başka noktaya gittiği bir duruma gelebiliriz” dedi.
Yüksel’in açıklamaları şöyle:
100 günün altındaki konut kiralamalarla ilgili yasal düzenleme devreye girdi. Kısa dönem kiralama yapmak için şartların zorlaşmasından ötürü günlük kiralama yapan birçok konut sahibinin yıllık kiralamaya dönme yoluna girdiğini görüyoruz. Sizce bu durum ülkemizdeki kira fiyatlarını nasıl etkiler?
Öncelikle bir yanlış anlaşılmayı düzelterek başlamak isterim, esasında yeni düzenlemede bir yasaklanma durumu söz konusu değil. Aksine, yeni yasayla birlikte ülkemizde kısa dönem kiralamalar hakkındaki gri alan kalkarak yasal altyapı tamamen netleşti. Konutların turizm amaçlı kiralanması faaliyetlerinin düzenlenmesine ilişkin yönetmelik, artık konutlarını 100 gün ve daha kısa süreli kiraya vermek isteyen herkesin bir dizi gerekliliği yerine getirerek “turizm konutu izin belgesi” almasını zorunlu tutuyor. İlk etapta yasada izin belgesi almak için yer alan şartlar henüz tam anlaşılamadığından dolayı yasaklanma zannedildiğini söyleyebiliriz. Ancak böyle bir durum yok.
Yasa henüz çok yeni olduğu için, henüz bu konuda anlamlı çıkarımlar yapmak çok mümkün değil. Çünkü ev sahiplerinin izin belgesi başvuru süreçleri devam ediyor. Bir kısım ev sahibinin gerek ve yeter şartları sağlayamaması durumunda bu konutların uzun dönem kiralamaya dönmesi yıl içerisinde netleşecek. Bu nedenle ancak bir süre geçtikten sonra bu yasanın kiralık evler üzerindeki tam etkisini görebileceğiz.
“SEKTÖR HIZLA BÜYÜMEYE DEVAM EDECEK”
Özellikle pandemi sonrasında değişen yaşam trendleri, satın almaktan ziyade paylaşım ekonomisine yönelen kitlede ciddi bir artış olduğunu gözler önüne seriyor. Kendimizden örnek vermek gerekirse, biz Missafir olarak sadece 2023 yılında 2000’den fazla evde, 150 bin konuğu ağırladık ve bu konuklarımıza 300 bin gece konaklama hizmeti sağladık. Azalmak bir yana pazarın kısa ve orta vadede büyümeye devam edeceğini düşünüyoruz. Yeni regülasyonun yarattığı kafa karışıklığı geçtikten ve tam anlaşıldıktan sonra, bu duraksama dönemi geçecek ve sektör hızla büyümeye devam edecektir.
Kira fiyatları konusunda ise; merkezi bölgelerde konut ihtiyacının artmaya devam etmesi ama bu talebin karşılanmasının çok mümkün görünmemesi nedeniyle, belirli bölgeler dışında 2024 yılında kira oranlarında büyük bir değişim öngörmüyoruz. Buna ek olarak, kiralarda %25 zam sınırı uygulaması Temmuz 2024’te sona erecek. Bu nedenlerle yakın zamanda kayda değer bir kira azalması olacak gibi görünmüyor. Sınır uygulamasının kalkması durumunda ise azalmak bir yana, kira fiyatlarının çok başka noktaya gittiği bir duruma gelebiliriz.
TÜFE’YE ENDEKSLİ ARTIŞ YAPILMALI
Haluk Sert – AS Yapı Yönetim Kurulu Başkanı
AS Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Haluk Sert “Temmuz’dan sonra TÜFE’ye endeksli artışların yapılması, konut sektöründe sürdürülebilir bir büyümeyi destekleyebilir ve yatırımcıların uzun vadeli ilgisini çekebilir. Bu adım, sektörün güçlenmesine katkı sağlayarak ekonomik büyümeye olumlu bir etki yapabilir” dedi.
Sert’in açıklamaları şöyle:
Yatırımların artırılması hedeflendiğinde, kesinlikle TÜFE’ye endeksli artışların yapılması gerektiğine inanıyorum. Ayrıca, geçmişte oluşan farkların da kapatılması önemli bir adım olacaktır.
Çünkü eğer bu artışlar gerçekleşmezse, konut yatırımcılarını kaybetme riskiyle karşı karşıya kalabiliriz. Bu durum, yatırımcıların konut alımı konusundaki motivasyonunu azaltabilir ve bu da sektörde durgunluğa neden olabilir. Dolayısıyla, konut alımını artırmak ve yatırımcıların ilgisini çekmek adına artışların gerçekleştirilmesi kaçınılmaz görünüyor.
Bu strateji, sadece mevcut yatırımcıları elde tutmakla kalmayacak, aynı zamanda yeni yatırımcıları da çekecek potansiyele sahip. TÜFE’ye endeksli artışlar, ekonomik dalgalanmalara karşı bir denge unsuru sağlayarak yatırımcılara güven verir. Ayrıca, geçmişte oluşan farkların kapatılması, adil bir rekabet ortamı oluşturarak sektörde istikrarı artırabilir.
Sonuç olarak, Temmuz’dan sonra TÜFE’ye endeksli artışların yapılması, konut sektöründe sürdürülebilir bir büyümeyi destekleyebilir ve yatırımcıların uzun vadeli ilgisini çekebilir. Bu adım, sektörün güçlenmesine katkı sağlayarak ekonomik büyümeye olumlu bir etki yapabilir.
“KİRALIK KONUTA OLAN TALEP SIFIRLANMAZ”
Konut projesi, yüksek kiraların önüne geçilmesi açısından gerçekçi bir adım olabilir, ancak bu durum kiralık konuta olan talebi sıfırlamaz.
Öncelikle, konut üretiminin zaman alan bir süreç olduğunu unutmamak gerekir. Bu nedenle, hızlı bir şekilde kira talebinin sıfırlanmasını bekleyemeyiz, gerçekçi bir beklenti olmaz.
Kiraların sıfırlanmasını sağlamak için ilk olarak ucuz arsa üretimi gerekiyor. Bu da zaman alan bir süreç. Dolayısıyla anında sonuç almayı bekleyemeyiz. Konut piyasasındaki çeşitli faktörleri bir araya getirip, kapsamlı bir çözüm aramak daha etkili olacaktır.
“ASGARİ ÜCRETLİLERE ÜCRETSİZ ARSA TAHSİSİ YAPILIP, KONUT ÜRETİLMELİ”
Asgari ücretle geçinen dar gelirli vatandaşların konut sahibi olabilmesi için devletin ücretsiz arsa tahsisi yaparak sosyal konut üretmesi ve bu konutları uzun vadeli ve düşük faizli kredi imkanlarıyla desteklemesi gerektiğini düşünüyorum. Bu sayede dar gelirli bireyler, devletin süspanse edebileceği uygun koşullarda konut sahibi olabilirler.
“SOSYAL KONUT PROJELERİ KİRA ARTIŞLARINI KONTROL ALTINA ALIYOR”
Daha önce yapılan sosyal konut projeleri, kira artışlarını tamamen durdurmamış olsa da bir miktar kontrol altına almış gibi görünüyor. Ancak, kira artışlarını önemli ölçüde durdurabilmek için konut üretiminin artması ve satışların çoğalması gerekmektedir. Şu anda ise konut üretimi yeterli düzeyde değil, talep ise fazla olduğundan kira artışları kontrol altına alınamıyor. Bu durum, bir kısır döngü haline gelmiş durumda.
“YALNIZ YAŞAMA EĞİLİMİ KİRAYA OLAN TALEBİ ARTIRIYOR”
Kiralık konut talebini oluşturan sosyal dinamikleri değerlendirdiğimizde, öncelikle yalnız yaşama eğiliminin etkili olduğunu söyleyebilirim. Bir diğer önemli faktör ise genç nüfusun konut talebindeki büyük etkisi. Ayrıca, kentsel dönüşümün de konut piyasasını etkileyen bir diğer dinamik olduğunu düşünüyorum. Evlerini terk edenler, kentsel dönüşümle birlikte yeni konut bulmakta zorlanabilirler. Bu faktörler, kiralık konut talebini belirleyen önemli sosyal denge unsurlarıdır.
“100 GÜN ALTI KONUT KİRALAMA DÜZENLEMESİ KİRA FİYATLARINI DOĞRUDAN ETKİLEYEBİLİR”
Bu durum, kira fiyatlarını doğrudan etkileyebilir. Günlük kiraya verilen konutların normal kiraya dönmesi, kira talebinde bir artışa neden olabilir, bu da kira fiyatlarında bir düşüş anlamına gelebilir. Yani, kira pazarında önemli bir değişim yaşanabilir.
“DÜŞÜK FAİZLİ KONUT KREDİSİ KAMPANYASI NE ZAMAN YAPILACAK BELLİ DEĞİL”
Konut kredisi faizlerinde bir düşüş beklentisi, enflasyonun düşüşüyle paralel olarak ortaya çıkabilir. Enflasyonunun kontrol altına alınması ve ekonomideki istikrar, genellikle faiz oranlarını olumlu yönde etkiler. Bu nedenle, enflasyondaki düşüş eğilimi devam ederse, konut kredisi faizlerinde de bir düşüş bekleyebiliriz. Ancak, tam olarak ne zaman gerçekleşeceği ekonomik koşullara bağlı olarak değişebilir.
“KONUT ARZI DURMA NOKTASINA GELDİ”
Evet, konut satışlarının zayıflamasının yeni konut arzındaki hızı kesmesine direkt etkisi oldu, hatta durma noktasına getirdiğini söyleyebilirim. Bu durum, yeni inşaatlar ve devam eden inşaatlardaki satışları da olumsuz etkiledi. Satışlardaki bu zayıflık, inşaat sektöründeki projelerin ilerlemesini engelledi ve yeni konut arzının talep karşısında yavaşlamasına neden oldu.
“KENTSEL DÖNÜŞÜM KAÇINILMAZ”
Bu konudaki düşüncelerim oldukça net, kentsel dönüşümün kaçınılmaz olduğuna inanıyorum. Kentsel dönüşüm belki dar cadde ve sokaklarda artan insan ve araç yoğunluğunu beraberinde getiriyor olabilir, bu durumun bir problem olduğunu kabul etmekle birlikte, kentsel dönüşümün gerçekleşmesi çok önemli bir öncelik. Çünkü deprem gibi ciddi bir riskle karşı karşıyayız. Bu nedenle mevcut yapıların güçlendirilmesi veya yenilenmesi kaçınılmaz bir ihtiyaç.
Bu süreçte kentin kuzeye doğru genişlemesi ve yoğunluğun bu bölgelere kaydırılması da bir çözüm olabilir.
“KAMPANYALI KREDİ FAİZİ MİNİMUM YÜZDE 1.99 OLABİLİR”
Kredinin çıkacağını düşünüyorum. Faiz oranlarıyla ilgili beklentim ise minimum yüzde 1.99 olması yönünde. Bu tür bir konut kredisi, konut sahibi olma hayalini gerçekleştirmek isteyenleri teşvik edebilir ve genel olarak konut piyasasına olumlu bir etki yapabilir.
“KONUT KİRA ARTIŞLARI SERBESTLEŞEBİLİR”
Merve Ertem Marangozoğlu – Lüks konut uzmanı
Konut kiralarına yönelik olarak uygulanan yüzde 25 artış sınırının Temmuz ayından sonra kaldırılabileceğini bekleyen lüks konut uzmanı Merve Ertem Marangozoğlu ” Teoride her ne kadar yüzde 25 zam yapılacak denilse de pratikte bu durumun gerçekleşmediği ortada. Yüzde 25’te ısrarcı olanlar ise davalar, ev sahipleri tarafından baskılara maruz kalabiliyor. Genel anlamda yüzde 25 kuralına uyanların sayısı uymayanlara göre çok düşük kalıyor” dedi.
Merve Ertem Marangozoğlu’nun açıklamaları şöyle:
Kiracı ve ev sahipleri arasında huzursuzluk yaratan yüzde 25 zam oranının Temmuz ayı itibarıyla ortadan kalkmasını bekliyorum. Teoride her ne kadar yüzde 25 zam yapılacak denilse de pratikte bu durumun gerçekleşmediği ortada. Yüzde 25’te ısrarcı olanlar ise davalar, ev sahipleri tarafından baskılara maruz kalabiliyor. Genel anlamda yüzde 25 kuralına uyanların sayısı uymayanlara göre çok düşük kalıyor. Şehrin merkezinde 3-4 yıl önce kiralanan ve o zamanlar 3-4 bin lira olan kiralar yüzde 25 kuralına göre en fazla şu anda 6-7 bin lira civarında seyrediyor. Evin değeri ve kira getirisine bakıldığında komik rakamlar oluşuyor. Burada hem kiracı hem ev sahibi oturup makul seviyeye kirayı yükseltmesinde fayda var. Aksi halde her iki taraf için de huzursuzluklar ortaya çıkıyor. Bunun dışında bugün evi tahliye eden bir kiracı 2+1 eve İstanbul’da en az 15 bin lira kirayı vermeyi göz önüne almalı. Bunun dışında nakliyesi, depozitosu, uymayan ev eşyaları vs… gibi konuları göz önüne aldığımızda evden çıkmanın maliyeti 100 bin lirayı bulabiliyor. Ev sahipleri ve kiracılar aralarında anlaşarak kurulu düzenlerini bozmamaları menfaatlerine olacaktır.
“BAKAN ŞİMŞEK’E KATILIYORUM, ANCAK ZAMANLA OLUR”
Konut arzını artırarak kiralarda düşüş ya da kiraya olan talepte azalma yüksek olmayacaktır. Kadıköy’de 25 bin lira kira ödeyen birisi Çatalca’ya yapılan konutu alması pek de gerçekçi görünmüyor. Bu örnekleri çoğaltabiliriz. Öncelikle şehrin merkezi olarak kabul ettiğimiz alanlarda konut alanı kalmadı. Askeri arazilere konut inşaatları başladı ancak bu araziler de kısıtlı. İnşaatın başlaması ve bitmesi 3 yıl sürüyor. 3 yıl boyunca kira talebi duracak diye bir durum da yok, her geçen gün sosyal dengeler nedeniyle kiraya çıkmak isteyenlerin sayısı artıyor.
Hazine ve Maliye Bakanımız Mehmet Şimşek’in dar gelirliler için üretilecek konutların kira talebini düşüreceği açıklamasına katılıyorum ancak bu da zaman alacak bir konu. Bugünden yarına sosyal konut yapıldı diye kira fiyatları düşmeyecektir. Uzun yıllar boyunca istikrarlı şekilde konut üretimi yapılır ve uygun ödeme şartlarıyla satılırsa kiralarda gerileme yaklaşık olarak 7-10 yıl sonra görülebilir.
“ASGARİ ÜCRETLİYE DÜŞÜK FAİZLİ KREDİ VERİLİRSE KONUT ALABİLİR”
Asgari ücretli bekar bir kişinin konut alması için faizin yüzde 1’in altında, vadenin de 240 ay olması gerekir. Yapılacak konutun 1-1.5 milyon liraya satıldığını varsayarsak ve 1 milyon lira üzerinden hesaplarsak, 100 bin lira peşinat verip geriye kalan 900 bin lirayı 0.99 faizle 240 ay vadede ödemeye çalışan bir asgari ücretli her ay 9850 lira ödeme yapması gerekiyor. Maaşının yüzde 50’sinden fazlasını ilk yıl için konut kredisini ödemek için verecek olan asgari ücretlinin eline kalan parayla da geçinmesi gerekiyor. Aynı şartlarda faizin yüzde 1.20 olması durumunda 11 bin 450 lira, yüzde 1.50 olması durumunda 13 bin 900 lira, yüzde 2 olması halinde 18 bin 160 lira aylık ödemeler karşımıza çıkıyor. Hesaplara göre faizin çok düşük olması gerekiyor.
“SOSYAL KONUTLAR KİRALAR ÜZERİNDE ETKİLİ OLAMIYOR”
Son yıllardaki konutların fiyatları ve kira artışları göz önüne alındığında yapılan sosyal konutların kira artış ve ev fiyatlarına olan etkisi zayıf kaldı. Sadece kamu değil özel sektörün de konut üretimini artırması gerekiyor. Ancak enflasyonist ortam nedeniyle yükselen faizlerden dolayı konut alımları ertelenmeye başladı ve açıklanan verilerde de konut satışlarının geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre düştüğünü gözlemliyoruz. Kira artışlarının önüne geçmek için daha fazla konut arzı gerekiyor ve bu da uzun yıllar alıyor. Ayrıca konutların yapılacağı lokasyonlar da çok önemli. Kirası ucuz diye şehrin 50 kilometre dışına yapılan sosyal konutu alan bir işçinin ödeyeceği yol masrafları ve yolda geçireceği süre de etken olabilir. Farklı sosyolojik konuların da bu anlamda incelenmesi gerekiyor.
“KİRAYA OLAN TALEP ARTACAKTIR”
Kiraya çıkanların başında önce evlenenler geliyor. Yaz aylarının gelmesi ve düğün sezonunun yaklaşmasıyla birlikte konuta olan talep artmaya başladı. Evlenmeyi düşünenler evlerini tutmaya başladı. Bunun dışında boşananlar, üniversite öğrencileri, göçmenler, mülteciler, kentsel dönüşüm nedeniyle kiraya çıkanlar, ailesinden ayrı yaşamak isteyenler vs… gibi örneklerini çoğaltabileceğimiz kira talepleri oluşuyor. Bu taleplerin önüne geçilmesi oldukça zor. Bu nedenlerle kiraya olan talebin her yıl artacağını düşünüyorum.
“GÜNLÜK KİRALIK EVLER UZUN VADELİYE DÖNÜYOR”
100 gün altında günlük konut kiralamalarını şartlara bağlayan kanunun çıkmasıyla birlikte günlük kiralık dairelerin sayısında gerileme oldu. Kiraya verilecek konutun bulunduğu binadaki herkesin onay vermesi gerekliliği, evde olması gereken yatak, yorgandan yangın dedektörüne kadar istenen teçhizatlar vs… bireysel olarak kiraya verenleri zorluyor. Bu kişiler de evlerini uzun dönem kiralamaya çevirmeye başladı.
Bu kural özellikle yazlık bölgelerde haftalık ve aylık olarak kiralanan evler üzerinde etkili oldu. Yazlık bölgelerde konut kiralama süreleri uzayacak. Ancak bu kuralı delerek iş yapmaya devam edecek kişiler de olacaktır. Uygulanacak caydırıcı cezalarla bu kişilerin de kısa süre sonra piyasadan çekilip uzun dönem kiralamaya yöneleceklerini göreceğiz.
“KONUT KREDİSİNDE KAMPANYASINDA DÜŞÜK FAİZ OLABİLİR”
Konut kredisi faizlerinde düşüş beklentisi 1 yılı aşkın süredir mevcut. Genel seçim öncesi olur denildi, şimdi de yerel seçim öncesi olur deniyor. Ancak yerel seçime çok az bir zaman kaldı ve bununla ilgili bir çalışma da açıklanmadı. Faizlerin bu denli yüksek olduğu ortamda yüzde 1.20 faizle 180 ay vadede kredi verileceği iddiaları ortada dolaşsa da bu oranın bir miktar daha yukarı çekilmesi bekleniyor.
“HÜLLECİLİKLE BÜYÜK KAZANÇLAR SAĞLANABİLİR, DİKKAT EDİLMESİ GEREKİYOR”
Ayrıca düşük faizli uzun vadeli konut kredisi verilirse düzenlemenin iyi yapılması, alan ve satanın takip edilmesi de önemli. Hülle olarak adlandırılan yöntemle, kendi evini güvendiği bir akrabasına satmış gibi gösterip yüzde 1.20 civarında faizle uzun vadeli borçlanma yaparak parayı kullanmak isteyen kişiler de olacaktır. Bunun önüne geçmek için düzenleme ve denetlemenin doğru yapılması gerekiyor.
“KONUTTA ARZ VE TALEP DOĞRU ORANTILIDIR”
Konutta arz ve talep tabi ki doğru orantılı ilerliyor. Talebin olmadığı yerde konut üretseniz satamadıktan sonra size bir getirisi olmuyor aksine sermayenizi eritmiş oluyorsunuz. Yeni başlayan inşaatlar da en az 24 ay sonra teslim ediliyor ve bunun da etkilerini zaten görüyoruz. Konut satışları düşerse konut arzı da düşük kalır. Bu kural tersine işlediği dönemlerde de stok sorunu ortaya çıkar ve servet erimesi yaşanabilir.
“KENTSEL DÖNÜŞÜMÜ DESTEKLİYORUM, ADA BAZLI YAPILSIN”
Kentsel dönüşüm desteklenmeli ve şartlar uygun olduğu anda kentsel dönüşüm gerçekleştirilmeli. Ülkemiz deprem kuşağında ve uzman isimler nüfus yoğunluğu yüksek olan Marmara Bölgesi için özellikle de İstanbul’a yönelik uyarılarda bulunuyor.
Kentsel dönüşüm yaparken dikkat etmek de gerekiyor. Altyapı sabit kalıp 3 katlı 3 daireli binalar 5 katlı 10 daireli binalara dönüşüyor. Bu durum sitelerde 100 daire varsa 180-200 daireye çıkmasına kadar varıyor. Tek apartmanlara da otopark yapılması sorun olduğundan (arsası 150 metrekare olan bir yere otopark yapılması kolon, perde betonlar nedeniyle mümkün olmayabiliyor) 3 katlı 3 daireli binada 12 kişi yaşarken bu sayı toplamda 40’a çıkıyor. Her dairede 1 otomobil olsa binanın etrafını çevreleyen sokağa bu araçları park edecek yer kalmıyor.
Bu nedenle belediyelerin ada bazlı kentsel dönüşü destekleyip yaşam alanlarının da olduğu inşaatlara izin vermesi gerekiyor.
“KONUT SEKTÖRÜ EKONOMİNİN DİNAMOSU, DÜŞÜK FAİZLİ KREDİ ÇIKACAKTIR”
Türkiye ekonomisinin dinamosu olan inşaat sektörünün kan kaybetmesi yüzlerce sektöre de olumsuz yansıyor. Bir evde dışarıdan bakıldığında sadece beton görülse de kapısından musluğuna, kalorifer peteğinden camına, mutfak dolabından fayansına, aydınlatmasından boyasına kadar yüzlerce sektörü ilgilendiren bir oluşum karşımıza çıkıyor.
Bu nedenle konut kredisinde düşük faiz, uzun vade düzenlemesinin yapılması her zaman gündemde olmalı. Faiz oranlarının yüzde 2’nin altında gerçekleşmesi ve vadenin de 180 ay olması beklentim mevcut.
